В отличие от России, 90 % жилья в Швейцарии сдается в наем. Из-за высоких налогов владение частной собственностью для населения Швейцарии менее интересно. Именно по этой причине практически все жилье сдается в наем. Данным обстоятельством мы и предлагаем воспользоваться. Сдача недвижимости в наем позволяет извлекать стабильные и растущие доходы (6-8%).
Объем требующихся инвестиций: 500 000 – 20 000 000 Швейцарских Франков.
Для входа в бизнес инвестор предоставляет свидетельство о наличии капитала, затем в Швейцарии будет открыть целевой счет на приобретение недвижимости.
После приобретения недвижимости инвестор получает акции.
Расчет рентабельности на конкретном примере
| Портфель ценных бумаг содержит объекты недвижимости, общая стоимость которых составляет | 50.000.000 швейцарских франков |
| Доля собственного капитала (капитала инвесторов) 20 % | 10.000.000 швейцарских франков |
| Доля заемного кредитного капитала (банковское финансирование) 80 % | 40.000.000 швейцарских франков |
| Выручка с недвижимости при ок. 6 % доходов ценных бумаг | 3.000.000 швейцарских франков в год |
Издержки
| Выплата процентов на капитал в банк 2,5 % (доход с капитала) | 1.000.000 швейцарских франков в год |
| Платеж в погашение задолженности 1 % | 400.000 швейцарских франков в год |
| Накопления с нераспределенной прибыли (0,5 % с общего капитала соответственно) на текущие затраты и эксплуатацию зданий | 250.000 швейцарских франков в год |
| На текущий ремонт | 250.000 швейцарских франков в год |
| Расходы на полное доверительное управление имуществом инвесторов | 500.000 швейцарских франков в год |
| Общие затраты | 2.400.000 швейцарских франков в год |
| Остаток до выплаты налогов | 600.000 швейцарских франков в год |
| Федеральные и кантональные налоги (ок. 18%) | 108.000 швейцарских франков в год |
| Чистый доход | 492.000 швейцарских франков в год |
Выручка с ценных бумаг собственного капитала соответствует доходу 6 % до выплаты налогов и чистому фактическому доходу ценных бумаг 4,92%.
Выплата 1% соответствует 400.000 швейцарских франков прибыли на вложенный капитал.
С учетом этого, получаем 10% чистого дохода с ценных бумаг до уплаты налогов и 8,92 % - послу выплаты налогов.
Стратегия финансирования.
Исходя из прогнозов банков, стратегия рефинансирования (повторного привлечения капитала) должна быть продумана и запланирована.
Формирование общего финансирования за счет привлеченного капитала должно базироваться на двух началах. Так как по прошествии времени ипотечные проценты в области либор финансирования проходили значительно лучше по сравнению с твердым процентом, то рекомендуется распределить его в обеих областях.
При этом распределение финансирования с помощью привлеченных средств может выглядеть, например, следующим образом;
15 Млн. Швейцарских Франков на 5 лет с твердым процентом до 2,65 %
25 Млн. Швейцарских Франков на либор, где ставка на данный момент составляет ниже 1,5 %
Исходя из этого, в первый год получаем сумму начисленных процентов в размере 772.500 Швейцарских Франков.
Остаток 227.500 Швейцарских Франков является разницей относительно рассчитываемой суммы в 1 Млн., и будет непосредственно переходить на погашение кредита, благодаря чему размер излишка во второй год соответственно увеличивается. В каждом последующем году сумма взноса в счет погашения долга продолжает соответственно повышаться.
Благодаря причислению рассчитанного годового платежа в счет погашения задолженности, составляющего 400.000 Швейцарских Франков, через 5 лет достигается общая сумма уплаты долга 3.233.047 Швейцарских Франков, а заемный кредитный капитал снижается.
Тем самым, можно гарантировать, что возможные изменения процентных ставок можно будет в будущем приостановить и компенсировать.
Положительные изменения на процентном рынке ведет к дальнейшему снижению заемного капитала и росту фактических доходов ценных бумаг.
Некоторые новые проекты
Дом на 12 квартир в Райнталь с подземнам гаражом:
8-ми квартирный жилой дом в Цюрихе, районе Диетикон:
Четыре 8-ми-квартирных жилых дома в городе Санкт Галлен, р-не Обербюрен:
Офисно-жилое здание в г. Тун, на берегу озера Тунер:
Офисно-жилое здание в центре г. Базель:
Роскошный жилой дом на 4 семьи на Золотом побережье в г. Цюрих:
